买方和卖方指南 加利福尼亚州产权和托管服务
引言 引言................................................................................................................ 4 产权 产权保险的“价值主张”. .............................................................................. 5 什么是产权？- 常见问题................................................................................. 6 您需要产权保险的21个理由. ......................................................................... 8 产权调查流程................................................................................................. 9 产权保单比较表........................................................................................... 10 房主的产权保险保单.................................................................................... 11 房主保单的其他权益.................................................................................... 12 暂保单.......................................................................................................... 14 什么是“产权”初步报告？.............................................................................. 15 归属：常见的产权持有方式. ......................................................................... 16 信息声明 — 为什么需要信息声明？. ............................................................ 18 托管 托管 — 常见问题.......................................................................................... 19 托管流程. ..................................................................................................... 20 托管有效期................................................................................................... 22 开立托管. ..................................................................................................... 24 托管的危险信号╱产权流程......................................................................... 26 卖空 ............................................................................................................. 29 过户和托管 托管交易的其他方. ...................................................................................... 30 披露报告. ..................................................................................................... 32 贷款流程. ..................................................................................................... 33 PM“I 私人抵押贷款保险”— 常见问题.......................................................... 34 税项.............................................................................................................. 35 税项 贷款：常见问题............................................................................................. 39 什么是贷款清偿？. ........................................................................................ 40 不动产税缴税日期. ...................................................................................... 41 过户费用和费用分摊.................................................................................... 42 太阳能 太阳能设施................................................................................................... 43 太阳能接入 .................................................................................................. 44 术语 术语表.......................................................................................................... 45 3 目录
凭借在产权行业超过160年的历史，Ticor Title和Fidelity National Financial旗下的产权公司可提供您所需的 财务实力、经验和专业知识，助您安心无忧地完成交易。 本手册旨在向您概述房屋买卖的一般流程，并说明我们在帮助您完成交易中所扮演的各种角色。 我们希望这些信息能帮助您顺利完成交易，获得良好的体验！ • © 2024年Ticor Title版权所有。未经Ticor Title书面许可，不得编辑或复制此内容。 本指南所有内容仅供参考，并非意在提供法律或财务建议。 Ticor很荣幸能够提供这份实用指南，以帮助您了解在加利福尼亚州买卖房屋的产权和托管流程。 4 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 引言
产权保险可保护业主和贷款人的利益，使其免受声称拥有房产权益的其他人士提出的合法或虚假产权主 张的影响，从而释放其作为金融资产的潜力。 在Ticor，除了处理托管和过户事宜外，我们还负责获取、收集、分析和分发产权信息。 超过三分之一的住宅房地产交易被发现存在产权问题。这些“缺陷”必须在过户前重新解决。最常见的问题 是现有的留置权、未支付的抵押贷款以及名称∕姓名、地址或法律描述的记录错误。 产权保险为在房产中拥有权益的业主提供保障；保费只需在过户时一次性支付。 产权保险不同于其他形式的保险，因为它是针对保单签发前发生的事件，而并非如同健康、财产或人寿保 险一般针对未来发生的事件提供保护。产权保险是一种预防损失的保险。 Ticor会全面搜索现有记录，找出所有潜在缺陷，以便在签发保单之前解决这些缺陷。我们进行广泛深入的 前期工作，以尽量减少索赔。我们的前期工作做得越细致，索赔率就越低，就能获得更安全的保障。 由于只有一小部分公共记录采用电脑进行处理，因此产权调查是一项极其耗费人力的工作，需要投入大量 的时间和费用来收集和评估产权记录。因此，与其他险种相比，该行业的索赔率较低。 Ticor设立可观的索赔准备金，得知您的保单是由产权保险行业的领先企业提供支持，会令您倍感安全和 安心。 房屋是您所拥有的最宝贵资产之一，而产权保险是保护您房产的最佳投资，绝对值得购买。 要想获得最大价值，请务必选择Ticor Title，我们满足您的所有产权和托管需求。将下一笔交易委托予我 们，您便会明白我们的价值所在。 1 产权保险为何如此重要且值得购买 价值主张是指产品或服务为客户提供的独特价值，阐明了 产品带来的好处。它回答了以下问题：为何值得购买？ 2 3 4 5 6 7 8 9 10 5 产权保险的“价值主张”
•为何需要产权保险单？ 如果产权保险公司的职责是在过户前消除风险，防止产权 缺陷造成损失，为何还需要产权保险单？房屋产权可能因各 种危险而受到严重威胁，甚至完全丧失。这些危险被视为隐 性风险（“公共记录中没有显示，因此无法通过搜索和检查 公共记录来发现的事项、权利或主张”）。伪造、当事方无资 格或无行为能力、欺诈性冒名顶替以及记录中的未知错误 等事项都属于“隐性风险”，可成为购买房产后提出索赔主 张的依据。 产权保险不仅适用于房主。土地划分商需要它规划新的住 宅区或商业中心。代理人需要它帮助客户投资购物中心、酒 店、办公楼和其他各种项目。建筑商需要利用它从贷款机构 获得建筑贷款。每个人都希望能够放心地投资自己的血汗 钱。产权保险公司将凭借自身的声誉和财务实力，帮助保护 各种不同规模的重要投资。 •为什么贷款人需要我的房产保单？ 于贷款人而言，产权保单是一项保证，它拥有以房产为担保 的有效且可强制执行的留置权（抵押或信托契约），保证除 姓名列于保单的人士之外，无任何其他人享有优先求偿权（ 或贷款等），而且贷款人确实拥有用作贷款担保的房产。只 要贷款尚未偿还，这种保护便会一直有效。 贷款人产权保单的存在有利于银行、商业银行、人寿保险 公司等贷款人发放贷款。因为他们出借其他人的钱（储蓄 或投保人的资金），所以必须关注在借款人无法还款情况 下的安全问题。产权公司确保房产的产权可在丧失赎回 权的情况下出售，而这种担保是以产权公司的诚信和偿 付能力为支持。当然，这对每个人都有好处，包括单户住 宅的业主和高层建筑的业主。 •什么是产权调查？ 在签发产权保险单之前，产权公司必须查阅有关出售或 融资房产的大量公共记录。产权调查的目的是在新业主 取得产权或贷款人贷款之前发现并清除所有问题。 我们的调查有助于确定是否存在可能对产权产生影响的 任何权利或主张，比如未缴纳的税款、未履行的抵押贷 款、判决、针对当前或过去业主的税收留置权、地役权、限 制和法院诉讼。这些记录在案的缺陷、留置权和产权负担 会在“初步报告”中报告予有关各方。做出报告后，这些事 项可在交易完成前被采纳、解决或消除。此外，您还会受 到保护，免受未向您报告的任何记录在案的产权缺陷、留 置权或产权负担影响，以上各项均被纳入交易中签发的 特定保单的承保范围内。 什么是产权保险？ 购置房屋往往是人们一生中最大的一笔投资，因此，充分保护 这项投资的重要性也不言而喻。产权保险是一种保护措施，能 够确保房产的权利和利益符合预期，即确保所有权的转让顺 利完成，并保护新业主在未来遭到针对房产的索赔时免受损 失。这是一种最有效、最广为接受且成本最低的房产所有权保 护方式。 由于土地的存续跨越几代人，因而许多人可能会对某一特定房产拥有权利和主张。当前所有人的权利（ 通常涉及家庭和继承人）可能并不明确，甚至可能还有其他方（如政府机构、公用事业机构、贷款人或私 人承包商）也对房产拥有“权利”。这些权益会限制买方的“所有权”。 6 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 什么是产权？-常见问题
•有哪些类型的保单？ 在交易完成后签发的产权保险单提供针对产权瑕疵和其他 主张的保护。此时通常会签发两种保单：为购房者支付的全 额房产购置费提供保障的“业主保单”；为贷款机构在贷款 有效期内提供保障的“贷款人保单”。如果同时购买两份保 单，总费用会有较大折扣。与其他形式的保险不同，产权保 险单只需缴纳适当的保费，即可在您拥有房产的整个期间 为您或您的继承人提供保护。没有续保费或到期日。 •产权保险与其他类型的保险有何不同？ 对于汽车、房屋、健康和人寿等其他类型的意外伤害保险， 人们认为保险是针对因未来发生的某个事件而造成的未来 损失。例如，一方购买汽车保险是为了支付未来“剐蹭”或汽 车被盗所造成的损失。产权保险是一种特殊的保险形式，它 承保的是因过去的某个事件（即购置房产之前的事件）导致 的产权缺陷所造成的未来索赔或损失。 另一个不同之处在于，大多数其他类型的保险都要持续缴 费（保费）才能继续承保。而对于产权保险，只要业主或继承 人拥有房产，则只需要支付初始保费。无需每年付款即可保 持业主的产权保险单有效。虽然有些人对另一笔“过户费” 犹豫不决，但考虑到产权保单终身有效，产权保险仍是相当 合理的选择。 •产权保险单如何防止索赔？ 如果发生针对业主或贷款人的索赔，产权保险公司通过以 下方式为被保险人提供保护： 1. 必要时出庭进行产权辩护，业主／贷款人无需承担任何 费用，和 2. 如果案件证据确凿，承担案件的和解费用，以保护您的 产权并保持对房产的占有权。 每份保单都是一份“赔付”合同，协定承担保单条款所涵盖 的任何产权缺陷的法律辩护责任，并在保单限额内补偿实 际经济损失。 7 什么是产权？-常见问题
我们希望您永远不会遇到产权索赔 一旦拥有房屋所有权，就需要保障房产的过去和未来。每一位继任业主都有可能对房产的产权提出质疑。 产权保险可以保护保单持有人免受对不动产合法所有权的质疑，即由过去的所有权情况引发的质疑 1. 一场火灾只会烧毁房屋和装修，留下土地。而存在缺陷的产权可能不仅会夺走房屋，还会夺走房屋所在的土地。产权 保险保护您（按照保单规定）免受此类损失。 2. 所有权链条中的契约或抵押可能是伪造的。 3. 契约或抵押可能是由未成年人签署。 4. 契约或抵押可能是由无行为能力人士或无其他能力的人士签署。 5. 契约或抵押可能是在授权书终止后根据授权书做出，因此无效。 6. 契约或抵押可能并非是由业主，而是与业主同名之人订立。 7. 遗嘱的立遗嘱人可能有一个在立遗嘱后出生的孩子，这一事实将使孩子有权要求获得其应得的房产份额。 8. 契约或抵押可能是以欺诈或胁迫方式获得。 9. 继承人转让的产权可能受到联邦遗产税留置权的限制。 10. 继承人或被推定死亡的其他人可能出现并收回房产或其中的权益。 11. 产权所依赖的判决或征税可能因诉讼程序中的某些缺陷而无效或可予撤销。 12. 产权保险包括律师费和诉讼费。 13. 当您准备出售或获取贷款时，产权保险有助于加快协商进程。 14. 契约或抵押可能会因为授予人在破产期间签署而无效。 15. 您的产权所依赖的文件记录可能存在缺陷。 16. 由于婚姻状况和离婚的有效性而不断出现索赔。只有产权保险才能保护您免受不存在或已离婚的配偶或同居伴侣 提出的索赔。 17. 许多律师在对产权出具意见时，都会通过购买产权保险来保护委托人和自己。 18. 通过购买产权保险，您在将产权转给他人时可避免遭遇延误和技术性问题。 19. 产权保险可以补偿您已承保的损失。 20. 只要您或您的继承人拥有房产，我们签发的每份产权保险单均由首期保费全额支付。 21. 过去24年间，索赔数量急剧上升。 需要产权保险的21个理由如下： 8 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 您需要产权保险的21个理由
托管人员向Ticor Title发出产权调查指示 客户服务部提供法律信息和归属情况 产权人员指示产权档案处进行查询 计算机化产权链条 一般索引卖方与 买方 调查人员检查财产 链条和一般索引 所需文件以电子方 式存储和交付 由调查部门准备税 收／债券留置权 查询 初步报告／产权承诺书 提交用于托管和向贷款人提供的初步报告 向Ticor Title提交新文件／要求和信息声明买方与 卖方签署的过户文件和贷款文件 托管授权记录 文件记录和产权负担清偿记录 产权人员填写产权保单 检索信息并准备最终产权保单 向被保险人交付产权保单 产权人员审核初步报告／产权承诺书 9 产权调查流程
1. 他人在您房产的产权中拥有权益 2. 文件未正确签署 3. 伪造和欺诈 4. 文件记录存在缺陷 5. 产权无法出售 6. 无权进出土地 7. 建筑物由于下列原因而被强制拆除： a. 延伸至其他土地或地役权上 b. 违反保单附表B中的限制规定 c. 违反现行分区法 8. 由于分区或限制，无法将土地用于单户住宅(SFD) 9. 未经屋主协会登记的留置权 10. 未登记的地役权 11. 其他人因租赁、合同或期权而享有的权利 12. 通货膨胀保护 13. 违反建筑许可—强制拆除* 14. 违反用地划分地图法* 15. 违反分区规划—强行侵占* 16. 侵占边界墙或围栏* 17. 违反限制性契约 18. 保单生效后的产权缺陷 19. 保单生效后的合同或租赁权 20. 保单生效后的伪造行为 21. 保单生效后的地役权 22. 保单生效后土地使用遭到限制 23. 保单生效后矿物开采或取水造成的损害 24. 保单生效后的生前信托承保范围 25. 保单生效后邻居的侵占（围墙或栅栏除外） 26. 加强车辆和行人通道 27. 使用地役权对建筑物造成的损害 28. 保单生效后保额每年自动增加10%，最高可达150% 29. 保单生效后对现有违反契约行为进行纠正 30. 保单生效后的使用限制 31. 保单生效后的规定地役权 32. 街道地址准确无误 33. 地图与法律描述不一致 34. 承保配偶离婚后获得产权的情形 35. 违反建筑退缩规定 36. 歧视性契约 37. 永久保险 CLTA * 受免赔额和最高责任限制，其额度低于保单金额。 本表仅作比较之用，并非保 单承保范围的完整说明。保 单承保范围受保单中显示的 条款、除外责任、例外情况和 免赔额的限制。 完整的房主保单 10 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 产权保单比较表 保障1-4户家庭住宅
•为房主提供最佳服务 房主们今后多年都要依靠信誉良好的产权保险公司以其实力和稳定性来为保单提供支持。我们拥有引以为傲的悠久历史， 为房主提供业内最具创新性的产权和托管产品。由业界首屈一指的产权保险公司提供保险，可令房主安心无虞。房主保单 将让您更加放心，因为您拥有最好的保单。 •为房地产代理提供最佳服务 在全美最强大的产权保险公司的支持下，房主产权保险保单不仅提供优越保障，也为房地产代理提供了杰出利益。 •٬ 降低房地产代理在交易中因某些监管事项而面临的风险 •٬ 通过提供最好的保护，提高客户满意度和信心 •٬ 有助于确保客户能够在今后转售房屋，避免出现潜在的产权受损问题 •٬ 让房地产代理和客户在日益复杂的房地产世界中高枕无忧. 让客户了解房主保单等优质产权保险所具有的良好商业意义。通过由实力雄厚、信誉良好的产权保险公司签发的优质产权 保险，房地产代理和客户可从两个重要层面的保护中获益。 •房主保单丰厚的全包式福利 房主保单包括以下基本承保范围： •٬ 假冒房产的真正拥有人 •٬ 伪造契约、免责声明或遗嘱 •٬ 未披露或失踪的继承人 •٬ 根据无效或过期授权书签立的文书 保障1-4户家庭住宅 •٬ 法律文件记录错误，对遗嘱的曲解 •٬ 未成年人的契约 •٬ 据称独身但实际上已婚之人的契约 •٬ 未缴纳遗产税、继承税、所得税或赠与税的留置权 •٬ 欺诈 11 房主的产权保险保单
•保单生效前后的保护 房主保单承保范围保护房主免受保单日期前后产生的索赔。如果其他人拥有产权的权益或声称拥有影响产权的权利，或产 权存在缺陷，房主都能得到保障。保单生效后的保护还包括保单日期后的伪造行为、冒名顶替、地役权、使用限制和邻居建 造的结构性侵占（围墙或栅栏除外）。 •扩大进出保障的范围 房主保单为房主进出房产的权利提供更大范围的保障。传统的产权保单并无界定房主进出房产的权利类型，但房主保单基 于合法权利，专门为行人和车辆实际进出提供保险。 •违反限制性契约 房主保单保护房主免受因被保险人在获得产权之前违反限制性契约而导致的房产产权损失。 •违反建筑许可 如果房主因现有建筑物（围墙和栅栏除外）的建造未获得相关政府部门的建筑许可而必须将其拆除或修复，房主保单将为 房主提供保障。该项承保受免赔额和最高责任限额的限制。 •违反用地划分法 如果房主因违反现行用地划分法而无法出售房产或取得建筑许可，房主保单将为其提供保护。如果房主被迫纠正或消除违 规行为，他们也将受到保护。该项承保受保单免赔额和最高责任限额的限制。 •违反分区法 如果房主因现有建筑物违反现行分区法律或法规而必须将其拆除或修复，房主保单将为房主提供保障（受保单免赔额和最 高责任限额的限制）。如果房主因土地分区方式而无法将土地用于建造单户住宅，也将受到保护。 •增值保障 传统的产权保单不会随着房屋价值的增加而提高其保障范围。房主保单则不同。保单金额会在五年内每年自动增加10%， 最高可达初始保单金额的150%。保额自动增加，无需支付额外费用。 •侵占保护 如果房主因现有建筑物侵占邻居土地而被迫将其拆除，房主保单将为房主提供保障（侵占围墙或栅栏的保障受保单免赔额 和最高责任限额的限制）。如果他人因邻居的现有建筑物侵占了房主的土地而有合法权利且确实拒绝履行购买房主土地、 租赁土地或对其做出抵押贷款的合同，保单也会为房主提供保障。 12 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 房主保单的其他权益
•水权和矿权损害 如果房主的现有装修（包括草坪、灌木丛和树木）因有人行使使用土地表面开采矿物或取水的权利而受损，房主保单将提 供保险。 •补充税收留置权 如果在保单日期前因新建筑或所有权变更而对房产提出补充税收留置权申请并进行评估，房主保单将为房主提供保障。 •地图不一致 根据公共记录，如果房主保单所附地图未显示土地的正确位置，房主保单将提供保障。 •持续承保 房主保单会为房主提供永久保障，即使他们不再拥有产权。因房主身故而继承产权的任何人以及因婚姻解除而获得产权 的配偶，也获该保单承保。房主保单还允许房主在保单日期后将房屋转入信托，并获得不间断的承保，而无需额外费用。 •如何提供房主保单承保范围 本信息是对保单提供的承保范围和保护措施的概述。不应将其视为承 保范围或保单条款的完整说明。本保单已被加州土地产权协会(CLTA)和 美国土地产权协会(ALTA)采纳。 您的公司代表可以用简单易懂的语言为您和您的客户提供有关房主保 单承保范围的信息。代表还可以亲自与您的客户会面，向他们解释房主 保单或我们提供的任何其他产权或托管相关产品。只需在启动托管时 要求提供有关房主保单的信息即可！非常简单。 •条件、规定和更多信息 请致电当地代表，了解有关本产品和其他产品的保单语言的更多信息 或详情。房主保单承保范围中的某些免赔额、责任限制、例外情况和除 外责任适用于部分承保项目。 13 房主保单的其他权益
•为短期投资者省钱 计划在短期内出售房产的投资者应考虑使用暂保单，以节省大 量产权保险费。 暂保单本身并不是产权保险单，而是对房产签发的临时保单。 然而，暂保单一旦签发，将对Ticor Title具约束力，使其须在两 年内签发一份产权保险单。申请方仅需支付基本保单费用的 10%。 当最终购买契约被记录在案时，暂保单随即被行使，并向最终 购买者签发一份产权保险单。届时唯一的额外费用是根据原始 售价和最终买方售价之间的差额收取的责任费用。 如果买方决定持有房产超过2年，他可以将已激活的暂保单再延长2年，但需在到期前致电， 并额外支付10%的费用（172.80美元）。 •房产最后一次投保是在4年半之前 •A先生以500,000.00美元的价格将房产卖给B先生 •在不到两年内，B先生以600,000.00美元的价格卖给了C先生 让我们看一个例子，假设在这两种情况下， 卖方都为买方支付了业主保险费： 实际情况： Ticor Title可为您的投资者节省数百美元 有暂保单： 原始售价： $500,000.00 房主产权费： $1,728.00 买方支付额外的10% $172.80 2年内售出： $600,000.00 房主产权费： $1,906.00 减去原始费用： $1,728.00 兑换暂保单的费用： $178.00 B先生支付1,906.00美元转售房产 没有暂保单： 原始售价： $500,000.00 房主产权费： $1,728.00 2年内售出： $600,000.00 房主产权费： $1,906.00 B先生支付350.80美元转售房产（172.80美元 + 178.00美元） $1,555.20 节省 14 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 暂保单BINDER
初步报告提供了一份清单，列出在一份或多份指定的产 权保险单（如为同时签发）中被列为例外情况的事项，其 中涵盖特定州或土地的权益。它是对产权保险申请的初 步答复，目的是便于签发指定的一份或多份保单。报告通 常是在代表不动产交易的委托人申请（索取）此类产权保 险单后予以编制。 初步报告明确指出，该报告只是为了便于后期签发产权 保险单，保险公司对报告中的错误不承担任何责任。因 此，任何因产权缺陷引起的索赔都必须根据产权保单而 非初步报告提出。 如果不打算签发产权保单，则不应索取初步报告。而是应 考虑要求提供产权状况报告或其他类似的产权产品。 产权定单下达后，与标的房产的产权保单承保范围有关 的事项将汇总至产权调查资料集中，并由资深技术人员 进行审查。届时将编制初步报告并发送给客户。报告包含 相关信息，以便交易双方了解产权公司不予承保的事项。 该报告先于产权保单签发，因此被称为“初步报告”。 由于这些例外情况可能会导致潜在的购买问题，因此需要所有各方在收到报告后对其进行审查。 Ticor Title初步报告是签 发一份涵盖特定房地产或 土地权益的产权保险单的 要约，但须注明例外情况 15 什么是“产权”初步报告？
16 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 归属：常见的产权持有方式 共同房产 共有产权 分权共有 合伙持有权 信托持有权 共同房产幸存 者取得权 注册同居伴侣 有关各方 已婚配偶或同居 伴侣 任何人数（可 以是已婚配 偶或注册同 居伴侣） 任何人数（可 以是已婚配 偶或注册同 居伴侣） 仅合伙人（任 何人数） 个人、团体、合 伙或公司、生前 信托 已婚配偶或同 居伴侣 仅适用于在加 州州务卿同居伴 侣登记处登记的 伴侣 划分 所有权和管理权 均等（但业务控 制权完全由管理 配偶享有） 所有权权益 必须均等 所有权可分 为任意数量 的等额或不 等额权益 所有权权益与 合伙权益相关 所有权为个人房 产权益，可分为 任意数量的权益 所有权和管理 权均等 所有权和管理权 均等（但业务控制 权完全由管理同 居伴侣享有） 产权 产权为“共同房 产”的产权。各项 权益均独立，但 实行统一管理 共有人出售 或设立产权 负担可解除 共有产权 各共同拥有 人对其未分 割权益拥有 各自的法定 产权 产权为“合伙” 所有权。 受托人拥有法定 产权；受益人拥 有衡平法产权 产权为“共同房 产”的产权，统 一管理 产权为“共同房 产”的产权。各项 权益均独立，但实 行统一管理 占有权 两位共同拥有人 均拥有平等的管 理权和控制权 平等占有权 平等占有权 平等占有权， 但仅限于合伙 目的 信托条款中规定 的占有权 两位共同拥有 人均拥有平等 的管理权和控 制权 两位共同拥有人 均拥有平等的管 理权和控制权 转让 个人财产（“必需 品”除外）可以有 偿转让，无需征 得其他配偶同 意；不动产需征 得其他配偶书面 同意，除非已身 故，否则不得转 让独立权益 一名共同拥 有人在无其 他方参与的 情况下进行 转让，会破坏 共有关系 各共同拥有 人可独自转 让其自有权 益 任何授权合伙 人可出于合伙 目的转让合伙 房产的部分 或全部权益。 买方获得合伙 房产所拥有的 权益 信托协议中的指 定方授权受托人 转让房产。受益 人在信托中的权 益也可以转让 幸存者取得权 可根据与共有 产权相同的程 序予以终止 个人财产（“必需 品”除外）可以有 偿转让，无需征得 其他伴侣同意；不 动产需征得其他 伴侣书面同意，除 非已身故，否则不 得转让独立权益 买方的身份 买方仅可获取共 同房产的完整产 权；无法获得部 分产权 就买方的权 益而言，买 方将成为该 房产其他共 同拥有人的 分权共有人。 其他拥有人 可能仍是共 有人 买方将成为 该房产其他 共同拥有人 的分权共有 人 买方可购买合 伙房产的部分 或全部权益。 如部分购买， 则买方将成为 合伙人的分权 共有人 买方可通过转让 获得受益人的权 益，或从信托中 获得法定和衡平 法产权 买方仅可获取 共同房产的完 整产权；无法获 得部分产权 买方仅可获取共 同房产的完整产 权；无法获得部分 产权 续
17 归属：常见的产权持有方式 Ticor Title已提供有关比较资料，仅供参考。有关图表不能用以确定您获得房产所有权的方式。 强烈建议您向律师及╱或税务顾问寻求专业建议，以确定您产权归属的法律和税务后果。 共同房产 共有产权 分权共有 合伙持有权 持有产权的 信托 共同房产 幸存者取得权 注册同居伴侣 身故 如共同拥有人 身故，1/2由幸 存者独立持 有。1/2根据遗 嘱移交后裔的 受遗赠人或由 幸存者继承 如共同拥有人 身故，其权益 终止，不得通 过遗嘱进行处 置。幸存者凭 借幸存者取得 权拥有房产 如共同拥有人 身故，其权益 通过遗嘱移交 受遗赠人或继 承人。无幸存 者取得权 如合伙人身故，于 合伙清算前，其合 伙权益移交幸存 的合伙人。随后已 故合伙人的份额 成为其遗产 信托协议可指 明继任实益 拥有人，从而 免去遗嘱认证 程序 如配偶身故，其 权益移交幸存 的配偶，而无需 进行遗产管理， 且受以共有产 权持有房产的 相同程序规限 如共同拥有人 身故，1/2由幸 存者独立持 有。1/2根据遗 嘱移交后裔的 受遗赠人或由 幸存者继承 继承人的 身份 如通过遗嘱移 交，则由受遗赠 人与幸存者分 权共有 最后的幸存者 拥有房产 受遗赠人或继 承人成为分权 共有人 受遗赠人或继承 人对合伙权益，而 非特定房产拥有 权利 如信托协议所 界定，一般情 况下，继承人 成为实益拥有 人，且信托持 续生效 幸存的配偶拥 有房产 如通过遗嘱移 交，则由受遗 赠人与幸存者 分权共有 债权人的 权利 共同房产须对 配偶中任何一 方婚前或婚后 所欠债务承担 责任。全部房产 可在执行拍卖 中出售，以对债 权人作出清偿 共同拥有人的 权益可在执行 拍卖中出售， 以对其债权 人作出清偿。 如共有产权解 除，则债权人 成为分权共 有人 共同拥有人的 权益可在执行 拍卖中出售， 以对其债权人 作出清偿。债 权人成为分权 共有人 合伙人的个人债 权人可以通过“押 记令”单独出售合 伙人的权益，或者 个人债权人可获 得合伙人的利润 份额。全部房产可 在执行拍卖中出 售，以对合伙的债 权人作出清偿 债权人可寻求 执行拍卖实益 权益的命令， 或可寻求清算 信托房产并分 配所得款项的 命令 共同房产须对 任何一方婚前 或婚后所欠债 务承担责任；全 部房产可在执 行拍卖中出售， 以对债权人作 出清偿 共同房产须对 伴侣中任何一 方注册为同居 伴侣之前及之 后所欠债务承 担责任。全部 房产可在执行 拍卖中出售， 以对债权人作 出清偿 推定 已婚配偶获得 的房产为共同 房产的推定效 力较强 须明文订明 除已婚配偶 外，其他疑难 案件均有利 仅因合伙房产的 合伙状态而出现 信托由经签署 信托协议明文 设立 须明文订明 须明文订明
•了解信息声明 姓名蕴含哪些信息？如产权公司试图揭示影响不动产产 权的事项，答案会是“相当多”。 信息声明或SI为产权公司提供所需的信息，以便将不动 产的买方和卖方与姓名相似的其他人区分开来。 在确定真正的买方和卖方后，产权公司可以不考虑公共 记录中姓名类似的人士的判决、留置权或其他事项。 为帮助您更好地了解这一敏感话题，CLTA（加州土地产权 协会）已对有关信息声明的若干常见问题作出答复。 •什么是信息声明？ 信息声明是在寻求产权保险的交易中，买方、卖方及借款 人通常须填写的表格。填妥的表格为产权公司提供了充 分审查文件所需的信息，以便不考虑不影响投保房产的 事项，即实际上适用于某些其他人士的事项。 •信息声明的作用是什么？ 每天均有影响不动产的文件（即留置权、法院判决、破产） 记录在案。若产权公司发现一份记录文件中的姓名与产 权交易中的买方、卖方或借款人的姓名相同或相似，产权 公司肯定会问：“这份文件是否会影响到我们投保的当事 人？”如确有影响，则该文件会影响房产的产权，因此会被 列为产权保单下保障的例外情况。 填妥的信息声明将使产权公司在搜索按姓名记录的文件 时能够区分姓名相同或相似的当事人。这可以保护所有 相关方，并使产权公司能够胜任其职责，而不会造成不必 要的延误。 根据加州购房协议，住宅物业的所有卖方应在接受合约后七天内向托管持有人提供填妥的 信息声明。 18 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 信息声明 — 为什么需要信息声明？
•为什么需要托管？ 无论您是买方还是卖方，您都希望确保在所有指示获遵守之前，任何资金或房产不会易手。随着商业、法律和税务结 构日益复杂，需要训练有素的专业人士来监督交易。 •托管的时间多长？ 托管时长根据购买协议╱联合托管指示的条款确定，从几天到几个月不等。 •谁将选定托管？ 托管持有人通常由委托人协商选定。如果涉及房地产代理，他们可能会推荐托管持有人。 •为何选择Ticor Escrow？ Ticor Escrow拥有经验丰富、知识渊博的托管人员，随时准备为您提供帮助。我们可以处理您的住宅和商业购买和╱ 或再融资托管，不论多么独特或复杂。Ticor在当地和全国各地均设有办事处，可满足最挑剔的买方、卖方及借款人的 需求。请于今日向我们致电，完成您的下一笔交易。 什么是托管？ 房产的买方和卖方为转让房产所有权制定条款和条件。 这些条款和条件交由第三方（称作托管持有人）负责。而托管人则有责任确保托管条款的执行。 托管账户是一个独立的中立账户，亦是促使交易各方遵守相互指示的工具。 19 托管 — 常见问题
托管机构是您购买房屋所需的所有资金、指示和文件的保管人，包括您的首付款资金及您的贷款人资金及新贷款文 件。一般来说，买方在托管持有人处存放首付款，卖方在托管持有人处存放契约及任何其他必要文件。在托管结束 前，买方在托管持有人处存放双方要求及协定的资金结余。买方在以下情况下将指示托管持有人将款项移交卖方： •٬ 托管持有人将契约转交产权公司进行记录 •٬ 产权公司通知托管持有人可以签发产权保险单，表明房产产权归属于买方名下 因此，托管持有人代表双方行事，并在托管指示的权限范围内保护各方的利益。在指示的条款和条件获遵守且所有 各方签署托管文件之后，托管方可完成。托管持有人根据购买协议的条款和贷款人的要求接受指示。 托管流程如何运作？ 20 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 托管流程
•托管职责 1. 托管人员的职责通常包括以下各项： 2. 收取经签署的购买协议；拟定托管指示 3. 收取买方诚意金并将其存入托管账户 4. 担任中立代理，与交易各方联系╱沟通 5. 下达初步报告订单，确定房产产权状况 6. 要求提供与现有融资相关的实益拥有人声明或清偿请求 7. 遵守贷款人过户指示订明的贷款人要求 8. 确保解除与所有托管意外事项或其他规定条件相关的责任 9. 按比例计算税费、利息、保险费及租金 10. 1拟定或获取完成交易所需的转让契约或其他文件 11. 安排预约买方╱卖方签署文件 12. 要求买方提供并收取购房资金，及要求新贷款人提供并收取贷款资金 13. 根据卖方、买方及贷款人提供的指示完成托管。 14. 根据指示安排记录契约及任何其他文件 15. 要求签发产权保单 16. 根据授权付款，包括产权保险费、登记费、佣金及贷款偿付款 17. 为双方拟订最终结算单 •托管沟通技巧 •٬ 致电托管人员时，请随身备妥托管编号及买方╱卖方姓名。 •٬ 向托管人员告知任何可能影响交易的事项。 •٬ 向适当的代表提出您的问题，例如： •٬ 房地产代理：房产的实际情况、冲突及销售条款。 •٬ 贷款人：贷款条款、信用报告问题等。 •٬ 托管人员：托管指示、文件及拟填写的表格。 •٬ 切勿相信据称变更电汇指示的电子邮件。交易各方很少在交易过程变更电汇指示。 •٬ 始终拨打可信赖的已知电话号码以验证电汇指示，特别是ABA路由号码及账户号码。 •٬ 切勿使用载列指示的电子邮件中提供的电话号码，而应使用您以前曾拨打或可通过其他方式核实的电话号码。 请在开立托管账户后，立即获取您的房地产代理、房地产经纪人及托管人员的电话号码。 •٬ 由于电子邮件地址可能不准确，或电子邮件可能被诈骗犯拦截，故切勿发送电子邮件进行验证。 •٬ 未经初次口头核实发送方的指示，切勿将电汇指示转发予其他方。 21 托管流程
•买方T • 发出书面购买要约（或接受卖方的反要约），并支付诚意金。 • 申请新贷款，填写所有必要表格，通常须预付某些费用，如信用报告和评估费用。批准并签署完成交易所需的托管指 示及其他相关文书。 • 批准初步报告以及买卖合约要求的任何房产披露或检验报告。（定金收据） • 批准并签署新贷款文件，并达成合约、贷款人指示和╱或托管指示所载任何 未达成的条件。 • 存入完成托管所需的资金。通过签署托管指示的修订件批准任何变更。. •贷款人（如适用） • 接受买方提交的新贷款申请及其他相关文件，并开始资格审查程序。 • 获取并审查房产估价单、信用报告、就业证明、存款证明、初步报告及其他相 关信息。 • 将整套资料提交贷款委员会和╱或核保人批准。在获批后确定贷款条件和 产权保险要求。 • 提供贷款估算╱过户披露表，说明贷款条款和适用的过户费用。 • 将新贷款文件和指示存放在托管持有人处，供买方批准和签署。 • 审查并批准经签署的贷款方案，并与托管人员协调贷款资金。 有效期始于代表买方和卖方的房地产代理经巧妙谈判发出和接纳要约。 22 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 托管有效期
•托管人员： • 接获托管及产权服务订单。 • 向Ticor Title索取标的房产的初步报告及验房单。 • 根据委托人的书面指示，以受信人身份，为完成交易所需的所有文件和资金充当公正的“利益相关者”或保管人。 • 根据销售条款拟备托管指示及规定文件。 • 在获得房地产代理或委托人授权的情况下，获取有关现有信托契约和留置权或判决 的付款要求（如有）。就承担责任或偿还贷款规定，获取实益拥有人声明或正式的责任 承担资料。 • 审查托管过程中收到的文件：初步报告、清偿或责任承担声明、新贷款方案及其他相 关文书。审查贷款人指示中的条件，包括风险和产权保险规定。 • 向委托人提交文件、声明、贷款方案、估计过户声明及其他相关文件，以供批准和签 署，并要求买方提供资金结余。 • 审查经签署的指示和文件，返还贷款方案，并要求贷款人提供资金。 • 向贷款人收取贷款金额。 • 确定交易拟完成的时间并通知各方。 • 在产权人员的协助下，由市登记署记录契约、信托契约及完成交易所需的其他文件， 并获取产权保单。 • 拟定最终结算单、向卖方支付有关款项、清偿现有产权负担及其他债务，以完成托管。 • 向委托人、代理和╱或贷款人交付相应的报表、资金和剩余文件。 • 代理按时完成交易须依靠托管人员在文件、贷款、产权和检验方面进行协调。 •卖方 • 接受买方的购买要约及初始诚意金，以开启托管。 • 向托管持有人提交文件和信息，如留置权持有人的地址、税单、设备保修书、房屋保修合同、任何租约和╱或租赁协议。 • 批准并签署托管指示、赠与契约及完成交易所需的其他相关文件。 • 根据购买协议条款的要求，获取检验报告、收取完税证明并批准最终报告和╱或维修房产。 • 达成合约和╱或托管指示所载任何未达成的条件；批准还款要求和╱或实益拥有人声明。 • 通过签署托管指示或合约的修订件批准任何最终变更。 • 产权部审查影响不动产的公共记录并出具初步报告。确定完成交易的要求及所需文件，并告知托管人员和╱或代理。 • 在过户日期之前，产权部审查并批准经签署文件、免责声明及产权保险订单。 • 经托管人员授权后，产权部在市登记署办事处记录经签署文件，并准备签发产权保单。 23 托管有效期
24 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 开立托管
可通过电话、电子邮件、网站表格或亲自开启托管，具体取决于代理的偏好以及托管公司提供的选项。将分配托管文件 编号，并将相关信息输入电脑。托管文件编号发布后，托管人员将向产权公司或产权部索取初步报告。 •托管人员需要若干基本信息，以便开启和继续进行托管： •٬ 正确的街道地址及地块编号（如有） •٬ 销售价格 •٬ 所有相关方的全名和婚姻状况 •٬ 各方的联系信息 •٬ 现有贷款人姓名、贷款编号、联系信息和估计未付结余 •٬ 屋主协会信息，如地址和会费 •٬ 屋主协会管理公司信息（如有） •٬ 佣金金额和附加条件 一般而言，托管开启的首件事是买方支付初始定金。托管文件将逐项增加，直到所有条件均获满足及托管即将关闭。 •托管人员亦需要买方代理提供以下信息： •٬ 买方希望如何取得产权 •٬ 新贷款人信息 •٬ 新保单或现有保单的火灾╱危险性保险信息 托管持有人通常由交易各方协商选定。通常情况下，托管随后由房地产代理开启。一般按当地惯例决定由哪位代 理（“卖方代理”或“买方代理”）开启托管。 25 开立托管
• 破产 • 商业信托 • 无留置权和判决（包括子女或配偶抚养留置权） • 侵占或非正式的地役权 • 确定死亡事实 • 取消抵押品赎回权 • 实际检查结果 — 侵占、非正式的地役权 • 遗嘱认证 • 授权书 — 使用、妥善签立 • 妥善签立文件 • 适当的宣誓、公证人印章 • 近期施工 • 涉及公司或合伙的转让或贷款 • 买方于最后一刻变更 • 在最后一刻更改产权保险保障类型 税项：通常为标准项目，列示当前纳税年度的状况。 危险信号：延期缴纳房产税是州政府为老年人推出的一项计 划。该计划允许业主延期纳税，直到房产出售或进行再融资。 业主向州政府提出申请，州政府提供可供业主支付税项的“ 支票”。这是一个危险信号，原因是州政府须要求托管机构提 供付款要求，以清偿延期税款。收到付款要求可能需要长达 两周时间。 契约、条件与限制：属标准项目。 托管机构应向买方提供契约、条件与限制。买方应仔细阅读 有关内容，尤其是在拟对房产进行改建的情况下。 危险信号：某些契约、条件与限制禁止进行若干类型的改建。 地役权：亦属标准项目。在较新（20年或年限更短）的小区 中，大多数地役权都包含在街道中。若干小区对部分房产拥 有非排他性地役权，以便维护侧院、进入公共区域（如高尔夫 球场）等。 危险信号：如拟进行改建（例如建造游泳池或温泉），则买方 应要求在地图上标出地役权，以确定不会对拟进行的改建造 成任何干扰。但是，您应了解，地役权难以消除，如果地役权 妨碍您客户的未来房产规划，则最好选择另一处房产。 协议：通常采用道路维护协议、共同地役权协议（如共享 车道）或改建协议形式，并将对业主采取若干行为进行约 束。应向产权部索取协议副本并提供给买方。如买方不了 解协议对自身的影响，则有责任联系自身的律师。 信托契约：较常见。托管机构会向贷款人索要活期贷款， 这将允许产权公司用新买方贷款的款项（或款项（如全部 为现金））还清现有贷款。 危险信号：留意前业主的旧信托契约（或者如果现任业主 已进行再融资，有时须注意现任业主）。 如果您发现所列的信托契约已获支付，或者看似由前房 主订立，请立即致电您的产权人员。他将搜索该信托契 约，并采取必要措施将其从公共记录中删除（通过与托管 机构合作获取免责文件）。 有私人实益拥有人的旧信托契约（个人作为贷款人，如之 前卖方结转）难以从公共记录中删除，尤其是倘贷款已还 清数年。有时为解除旧信托契约的产权需要提供保证金。 有关保证金须为信托契约面值的两倍，费用高达担保金 额的1%以上（通常约为2%或3%，高风险担保费用更高） ，具体取决于向担保公司提供证明文件的多寡。 注释：如您的客户╱买方向卖方或任何个人获取融资，建 议他们在还清贷款后与您或其产权人员联系。目前获取 免责文件比几年后贷款人可能已不在时容易得多。 “危险信号”是需要关注的信号！以下是可能导致交易延迟或出现其他问题的若干项目，须在过户前妥善解决。 26 © 2024年Ticor Title Company版权所有(05/24) 托管的危险信号╱产权流程
侵占：有时建筑物（通常为栅栏或车道）会侵占房产。这通常 意味着客户须接纳受到侵占的房产。如您在初步报告中看到 侵占情况，请联系您的产权人员。 危险信号：贷款人通常不愿意对存在侵占的房产提供贷款。 在若干情况下，贷款人的保单批单（通常需要额外收费）可以 允许贷款人完成交易。须视具体情况而定。请再次联系您的 产权人员。 违规通知：如房产违反当地法规，消防部门、卫生部门或当地 分区执法部门有时会作出记录。 危险信号：以上始终是一个危险信号。贷款人不会接受有关 条件。违规行为须予以消除，当地执法机构须在过户前签发 违规解除函。托管机构（或卖方或卖方代表）通常须直接与相 关机构交涉，以解决此类问题。 法院命令╱判决：以上并非标准项目。抚养判决是PR（初步 报告）中最常见的类型，由法院在指定方拖欠子女╱配偶抚 养费时签发。（“请参阅信息声明”） 危险信号：任何命令╱判决都是一个危险信号。抚养判决可 能需要长达六周的时间才能获债权人（通常是地方检察官办 公室）发出索偿书和解除函。如您看到命令或判决，请立即联 系托管人员，核实是否已索取付款要求。 破产：尽管破产并不罕见，但并非常规情况。 危险信号：所有公开的破产都要求债务人获得法院许可，才 能出售资产（房屋）或对此设立产权负担或承担新债务。第7 章及13章所述卖方破产为出售情形中最常见的情况。破产 受托人须出具信函才能完成托管。受托人有时会要求在完成 时向法院付款。我们有时会遇到第13章下买方破产，这亦需 要受托人出具信函，允许债务人承担更多债务。第7章下买 方公开破产较为罕见，如买方属第7章所述情形，可能无法 获得贷款。（“请参阅信息声明”）。 注释：第7章属彻底清除可免除债务，第13章属债务重组，第 11章属公司或企业债务重组。 未决诉讼通知：亦称作“待决诉讼”。 危险信号：这是一个重大危险信号，意味着某人面临可能 影响房产产权的待决诉讼。这种情况常见于离婚纠纷。在 过户之前，需要提交付款要求（起诉方通常希望在解除责 任之前获得赔偿）和撤销函（“待决诉讼撤销函”是一份法 律文件，须记录在案才能解除待决诉讼）。 信息声明：亦称作事实陈述、身份声明或SI。托管机构将 向各方提供该规定文件。该声明要求提供有关各方的信 息，如社会保险号、居住史、婚姻史、工作史、别名等。请 尽可能填写完整。SI允许公司消除G（I 一般索引）中按姓名 （而非房产）记录的事项，如税务留置权、判决、福利留置 权、抚养留置权，以及可能针对与您姓名相同的人士提起 的诉讼。有关类型的留置权会自动附加于债务人拥有的 任何不动产上，因此该不动产有责任支付留置权项下的 任何应付款项。 危险信号：如果您的姓名比较常见（例如：Smith、Johnson、Garcia、Martinez、Lee等），公司必须及时收到填妥 的信息声明，以便“清理”有关项目。有时您可能不知道存 在留置权。更常见的情况是，您可能已经解决了这种情 况，但却没有将适当的解除文件记录在案，以将之从公共 记录中删除。如果针对卖方的留置权尚未解除，我们将无 法结案。（在某些情况下，如果买方有尚未解除的留置权， 交易仍可成交）。如果发现存在此类情况，请联系您的产 权或托管人员。 如果您在初步报告中发现异常情况，这可能是一个危险信号，您应联系产权或托管人员。他或她会很乐意为您提供 记录文件副本，并将告知您删除该条目（如有必要）需要哪些事项。但有时，删除某个条目非常耗时或耗资，或两者兼 有，这需要买方自行决定。我们无法就作出此类决定的风险向您提供建议。如果您有此类疑虑，请联系自身的律师。 27 托管的危险信号╱产权流程
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