COMPRADOR y VENDEDOR Guía ACERCA DEL TÍTULO Y EL DEPÓSITO EN CUSTODIA en California
Introducción.................................................................4 TÍTULO La“propuestadevalor”delsegurodetítulo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5 ¿Quéeseltítulo?-Preguntasfrecuentes...........................................6 Porquéesnecesariounsegurodetítulo:21razones.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 Elciclodeinvestigacióndetítulo.................................................9 Tablacomparativadepólizasdetítulo............................................10 Póliza de seguro de título para el propietario de vivienda.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Más beneficios de la póliza de seguro de título para el propietario de vivienda. . . . . . . . . . . . 12 Elcontratoprovisoriodeseguro................................................14 ¿Quéeselinformepreliminarsobreeltítulo?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 Titularidad: formas habituales de tenencia de la titularidad.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Declaración de información - ¿por qué es necesaria?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 DEPÓSITO EN CUSTODIA Depósitoencustodia-preguntasfrecuentes.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19 Elprocesodedepósitoencustodia..............................................20 Lavidadeundepósitoencustodia..............................................22 Abrirundepósitoencustodia..................................................24 Banderas rojas en el proceso de depósito en custodia / título.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Ventaaldescubierto..........................................................29 CIERRE Y DEPÓSITO EN CUSTODIA Otras partes de una transacción con depósito en custodia.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Informededivulgación........................................................32 Elprocesodepréstamo.......................................................33 “Seguro hipotecario privado” [pmi, por sus siglas en inglés] - preguntas frecuentes . . . . . . . . 34 IMPUESTOS Impuestos..................................................................35 Préstamo:preguntasfrecuentes.................................................39 ¿Quéeslaliquidación?........................................................40 Fechasdelimpuestosobrebienesinmuebles.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41 Gastosdecierreyquiénpagaqué...............................................42 ENERGÍA SOLAR Instalacionessolares..........................................................43 Accesoalaenergíasolar:unproblemapotencial.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44 TÉRMINOS Glosariodetérminos.........................................................45 3 ÍNDICE
Con más de 160 años de trayectoria en el sector de títulos, Ticor Title y nuestra familia de compañías de títulos, Fidelity National Financial, ofrecen la solidez financiera, la experiencia y los conocimientos necesarios para cerrar operaciones con confianza y tranquilidad Esta guía se preparó para ofrecer un panorama del proceso general de la compra / venta de una vivienda y explicar las diversas funciones que desempeñamos para ayudar a nuestros clientes a concretar una transacción Esperamos que esta información le resulte útil para concretar su transacción y que la experiencia le resulte positiva y sin contratiempos • © 2024 Ticor Title El contenido no puede ser editado o reproducido sin autorizacióm por escrito de Ticor Title Todo el contenido es meramente informativo y no pretende ofrecer asesoramiento jurídico o financiero En Ticor estamos orgullosos de poder proporcionar esta guía útil para comprender mejor qué es el título y el proceso de depósito en custodia al comprar o vender una vivienda en California. 4 © 2024 Ticor Title Company (05/24) INTRODUCCIÓN
El seguro de título protege los intereses de propietarios y prestamistas frente a reclamos de titularidad legítimos o falsos por parte de terceros que puedan alegar un interés en el inmueble; de esta manera, el seguro de título libera el potencial del inmueble como activo financiero En Ticor recopilamos, analizamos y distribuimos información sobre el título, además de gestionar el depósito en custodia y el cierre En más de un tercio de las operaciones inmobiliarias residenciales se descubren problemas de titularidad Estos “defectos” deben resolverse antes del cierre Los problemas más comunes son embargos existentes, hipotecas impagas y errores de registro de nombres, direcciones o registros de catastro Una póliza de seguro de título de propiedad protege al propietario mientras tenga un interés en el inmueble; la prima se paga una sola vez, al momento del cierre El seguro de título es diferente a otras líneas de seguros, ya que asegura contra sucesos ocurridos antes de que se emita la póliza, en lugar de asegurar contra sucesos futuros, como es el caso de los seguros de salud, de propiedad o de vida El seguro de título es un seguro de prevención de pérdidas Ticor realiza una búsqueda exhaustiva de los registros existentes para identificar todos los posibles defectos a fin de resolverlos antes de emitir una póliza Realizamos un trabajo intensivo y exhaustivo por adelantado con el objetivo de minimizar los reclamos Cuanto mejor lo hagamos, menor será nuestro índice de reclamos y mayor será el nivel de protección y seguridad de nuestros clientes La investigación de títulos es extremadamente laboriosa, ya que sólo un pequeño porcentaje de los registros públicos están informatizados El sector invierte mucho tiempo y dinero en recopilar y evaluar los registros de títulos Como resultado, la tasa de reclamos del sector es baja en comparación con otras líneas de seguros Las solidez de las reservas para reclamos de Ticor ofrece a nuestros clientes una seguridad y una tranquilidad incuestionables, al saber que su póliza está respaldada por una compañía líder en el sector de seguros de títulos Vale cada dólar: el seguro de título es la mejor inversión que se puede hacer para proteger el interés en uno de los activos más valiosos que una persona puede tener: la vivienda Para obtener el mejor valor, elija Ticor Title para todas sus necesidades en relación con el título y el depósito en custodia Escríbanos cuando tenga que realizar su próxima transacción y comprobará por qué vale la pena invertir en nuestros servicios 1 3 4 5 6 7 8 9 10 Por qué el seguro de título es importante y vale la pena invertir en uno Una propuesta de valor es el valor único que un producto o servicio le proporciona a un cliente Describe las ventajas que ofrece el producto Responde a la pregunta: ¿Por qué vale la pena? 2 5 LA “PROPUESTA DE VALOR” DEL SEGURO DE TÍTULO
• ¿Por qué necesita una póliza de seguro de título? Si las compañías de seguros de títulos trabajan para eliminar riesgos y prevenir pérdidas causadas por defectos en el título antes del cierre, ¿por qué se necesita una póliza de seguro de título? El título de propiedad podría verse seriamente amenazado o perderse por completo por peligros que se consideran riesgos ocultos: “aquellas cuestiones, derechos o reclamos que no aparecen en los registros públicos y que, por lo tanto, no es posible descubrir mediante una búsqueda y análisis de dichos registros públicos” Cuestiones como la falsificación, la incompetencia o incapacidad de las partes, la suplantación fraudulenta y los errores desconocidos en los registros son ejemplos de “riesgos ocultos” que podrían servir de base para un reclamo posterior a la compra de la propiedad El seguro de título no es sólo para el propietario de una vivienda Los promotores inmobiliarios lo necesitan cuando proyectan una nueva zona de viviendas o un centro comercial Los abogados lo utilizan para clientes que invierten en centros comerciales, hoteles, edificios de oficinas y muchos otros proyectos Los constructores lo necesitan para obtener préstamos para la construcción de su entidad de crédito Todo el mundo quiere estar tranquilo cuando invierte el dinero que tanto le ha costado ganar La compañía de seguros de títulos ayuda a proteger estas importantes inversiones, por grandes o pequeñas que sean, gracias a su reputación empresarial y solidez financiera.. • ¿Por qué el prestamista necesita una póliza sobre mi inmueble? Para el prestamista, una póliza de título constituye una garantía de que tiene un gravamen válido y exigible (hipoteca o escritura de fideicomiso) garantizado por el inmueble, de que nadie más aparte de quienes figuran en la póliza tiene un reclamo previo (o préstamo, etcétera) y de que la parte a la que le otorgan el préstamo es propietaria del inmueble que se utiliza como garantía de dicho préstamo Esta protección sigue vigente mientras no se pague el préstamo La existencia de una póliza de título de propiedad alienta a enidades de crédito como bancos, bancos comerciales, compañías de seguros de vida, etcétera, a prestar dinero Dado que prestan el dinero de otras personas (ahorros o fondos del titular de la póliza), deben preocuparse por la seguridad en caso de que el prestatario no cumpla con los pagos La compañía de seguros de título asegura que el título de propiedad es comercializable en caso de ejecución hipotecaria y que la garantía está respaldada por la integridad y solvencia de la compañía de seguros de título Desde luego, esto beneficia a todos, desde el propietario de una vivienda unifamiliar hasta el de un edificio de gran altura ¿Qué es el seguro de título? La compra de una vivienda suele ser la mayor inversión que se hace en la vida; por lo tanto, nunca se puede insistir lo suficiente en la importancia de proteger dicha inversión totalmente El seguro de título constituye una protección que garantiza que los derechos e intereses sobre el inmueble son los esperados, que la transferencia de la titularidad se realiza sin inconvenientes y que el nuevo propietario recibe protección frente a futuros reclamos contra el inmueble Es la forma más eficaz, más aceptada y menos costosa de proteger los derechos de propiedad Dado que la tierra se hereda a lo largo de generaciones, muchas personas pueden desarrollar derechos y reclamos sobre un inmueble en concreto Los derechos del propietario actual, que con frecuencia afectan a la familia y a los herederos, pueden no estar claros Puede haber otras partes (como organismos gubernamentales, empresas de servicios públicos, prestamistas o contratistas privados) que también tengan “derechos” sobre el inmueble Dichos intereses limitan la “titularidad” de cualquier comprador 6 © 2024 Ticor Title Company (05/24) ¿QUÉ ES EL TÍTULO? - PREGUNTAS FRECUENTES
• ¿Qué es una investigación de título? Antes de emitir una póliza de seguro de título, la compañía de títulos debe revisar los numerosos registros públicos relativos a la propiedad que se vende o financia El objetivo de la investigación de título es identificar y despejar todos los problemas antes de que el nuevo propietario adquiera el título o el prestamista preste el dinero Nuestra investigación nos ayuda a determinar si existen derechos o reclamos que puedan afectar al título, como impuestos impagos, hipotecas no canceladas, sentencias, gravámenes fiscales contra los propietarios actuales o anteriores, servidumbres, restricciones y acciones judiciales Estos defectos, gravámenes y cargas registrados se comunican en un “informe preliminar” a las partes correspondientes Una vez informados, estos asuntos pueden aceptarse, resolverse o extinguirse antes del cierre de la transacción Asimismo, usted está protegido contra cualquier defecto, gravamen o carga registrados sobre el título que no se le hayan comunicado y que esté dentro de la cobertura de la póliza concreta emitida en la transacción • ¿Qué tipos de pólizas existen? La protección contra vicios y otros reclamos la proporciona la póliza de seguro de título que se emite una vez que se completa la transacción En ese momento se suelen emitir dos tipos de pólizas: Una “póliza del propietario”, que cubre al comprador de la vivienda por el importe total pagado por la propiedad; y una “póliza del prestamista”, que cubre a la entidad de crédito durante la vigencia del préstamo Cuando se compran al mismo tiempo, se obtiene un descuento importante en el costo combinado de las dos pólizas A diferencia de otras formas de seguro, la póliza de seguro de título sólo requiere una prima moderada para una póliza que le proteja a usted o a sus herederos durante todo el tiempo que sea propietario del inmueble No hay primas de renovación ni fecha de vencimiento • ¿En qué se diferencia el seguro de título de otros tipos de seguro? Con otros tipos de seguros de accidentes, como los de automóvil, hogar, salud y vida, una persona piensa en el seguro en términos de pérdidas futuras debidas a la ocurrencia de algún acontecimiento futuro Por ejemplo, una persona contrata un seguro de automóvil para pagar las pérdidas futuras que pueda ocasionar un accidente o el robo del vehículo El seguro de título es una forma única de seguro que proporciona cobertura para reclamos o pérdidas futuras debidas a defectos del título de propiedad creados por algún acontecimiento pasado (es decir, acontecimientos anteriores a la adquisición del inmueble) Otra diferencia es que la mayoría de los otros tipos de seguro cobran cuotas (primas) continuas por una cobertura continuada Con el seguro de título, la prima original es el único costo, mientras el propietario o los herederos posean el inmueble No hay pagos anuales para mantener vigente la póliza de seguro de título del propietario Aunque algunas personas se resisten a pagar otra “comisión de cierre”, el seguro de título es bastante razonable si se tiene en cuenta que la póliza puede durar toda la vida • ¿De qué manera una póliza de seguro de título protege frente a reclamos? Si se presenta un reclamo contra el propietario o el prestamista, la compañía de seguros de títulos protege al asegurado de las siguientes maneras: 1 Mediante la defensa del título, en los tribunales si es necesario, sin costo alguno para el propietario/ prestamista, y 2 Asumiendo el costo de resolver el caso, si resulta válido, para proteger su título y mantener la posesión del inmueble Cada póliza es un contrato de “indemnidad” Acuerda asumir la responsabilidad de la defensa jurídica del título por cualquier defecto cubierto de conformidad con los términos de la póliza y reembolsar las pérdidas financieras reales hasta los límites de la póliza 7 ¿QUÉ ES EL TÍTULO? - PREGUNTAS FRECUENTES
Esperamos que nunca tenga un reclamo de título La propiedad de una vivienda conlleva la necesidad de protegerla del pasado y del futuro Cada propietario sucesivo conlleva la posibilidad de que se impugne el título de propiedad El seguro de título protege al titular de la póliza frente a impugnaciones de la titularidad legítima de un bien inmueble, impugnaciones que surgen de las circunstancias de propietarios anteriores 1 Un incendio destruye sólo la vivienda y las mejoras Queda el terreno Un título defectuoso puede llevarse no sólo la vivienda, sino también el terreno sobre el que se asienta El seguro de título le protege (según se especifica en la póliza) contra dicha pérdida 2 Una escritura o una hipoteca en la cadena de titularidad puede ser una falsificación 3 Una escritura o una hipoteca puede haber sido firmada por un menor de edad 4 Una escritura o una hipoteca puede haber sido realizada por una persona incapacitada o incompetente por cualquier otro motivo 5 Una escritura o una hipoteca puede haber sido realizada en virtud de un poder después de su finalización y, por lo tanto, ser nula 6 Una escritura o una hipoteca puede haber sido realizada por una persona distinta del propietario, pero con el mismo nombre que éste 7 El testador de un testamento podría haber tenido un hijo nacido con posterioridad a la ejecución del testamento, hecho que daría derecho al hijo a reclamar su parte del inmueble 8 Una escritura o hipoteca puede haberse obtenido mediante fraude o coacción 9 La titularidad transferida por un heredero puede estar sujeta a un gravamen del impuesto federal sobre el patrimonio 10 Un heredero u otra persona dada por muerta puede comparecer y recuperar el inmueble o un interés en dicho inmueble 11 Una sentencia o embargo del que dependa la titularidad puede ser nula o anulable debido a algún defecto en el procedimiento 12 El seguro de título cubre los honorarios de los abogados y las costas judiciales 13 El seguro de título ayuda a acelerar las negociaciones cuando usted está listo para vender u obtener un préstamo 14 Una escritura o una hipoteca puede ser anulable porque se firmó mientras el otorgante estaba en quiebra 15 Puede haber un defecto en el registro de un documento del que dependa su título 16 Constantemente surgen reclamos por el estado civil y la validez de los divorcios Sólo el seguro de título protege contra los reclamos presentados por cónyuges o parejas de hecho inexistentes o divorciados 17 Muchos abogados, al emitir un dictamen sobre un título, protegen a sus clientes, así como a sí mismos, contratando un seguro de título 18 Mediante el seguro de título, puede eliminar retrasos y tecnicismos a la hora de transferir su título a otra persona 19 El seguro de título le reembolsa el importe de las pérdidas cubiertas 20 Cada póliza de seguro de título que suscribimos se paga, en su totalidad, por la primera prima durante todo el tiempo que usted o sus herederos posean el inmueble 21 En los últimos 24 años, los reclamos han aumentado de manera drástica 21 RAZONES PARA CONTRATAR UN SEGURO DE TÍTULO 8 © 2024 Ticor Title Company (05/24) POR QUÉ ES NECESARIO UN SEGURO DE TÍTULO: 21 RAZONES
9 El agente de custodia abre una orden de título con Ticor Title El servicio de atención al cliente proporciona la información jurídica y de titularidad El agente de títulos ordena la búsqueda al Área de títulos Cadenas de propiedad informatizadas Índice general Vendedores y compradores El buscador examina la Cadena y el Índice general Los documentos requeridos se almacenan y se entregan electrónicamente Búsquedas de Gravámenes de impuestos/Bonos preparadas por el Departamento de búsquedas Informe preliminar/Compromiso de título Entrega del informe preliminar al agente de custodia y a los prestamistas Nuevos documentos/Requerimientos y Declaración de información enviados a Ticor Title Documentos de cierre y Documentos de préstamo firmados por el comprador y el vendedor El agente de custodia autoriza el registro Registro de documentos y Pago de gravámenes registrados El agente de títulos completa la póliza de título Recupera información y prepara la póliza de título definitiva Póliza de título entregada al asegurado El agente de títulos revisa el informe preliminar/compromiso de título EL CICLO DE INVESTIGACIÓN DE TÍTULO
1 Otra persona posee un interés en su título de propiedad 2 Un documento no está debidamente firmado 3 Falsificación y fraude 4 Registro defectuoso de cualquier documento 5 El título no es tranferible 6 Falta de derecho de acceso a y desde el terreno 7 Retirada forzosa de la estructura porque: a se extiende a otro terreno o a una servidumbre b infringe una restricción del anexo B de la póliza c viola una ley de zonificación vigente 8 No se puede utilizar el terreno para una vivienda unifamiliar [SFD, por sus siglas en inglés] debido a la zonificación o a restricciones 9 Gravamen no registrado por la asociación de propietarios [HOA, por sus siglas en inglés] 10 Servidumbres no registradas 11 Otros tienen derechos derivados de alquileres, contratos u opciones 12 Protección contra la inflación 13 Infracciones de la licencia de obras - desalojo forzoso* 14 Infracciones a la ley sobre mapas de subdivisión* 15 Violaciones de la zonificación - invasión forzada* 16 Invasión del límite de un muro o valla* 17 Violación de acuerdos restrictivos 18 Defecto del título de propiedad posterior a la póliza 19 Derechos contractuales o de alquiler posteriores a la póliza 20 Falsificación posterior a la póliza 21 Servidumbre posterior a la póliza 22 Limitación de uso del terreno posterior a la póliza 23 Daños posteriores a la póliza por extracción de minerales o agua 24 Cobertura de fideicomiso en vida posterior a la póliza 25 Invasión posterior a la póliza por parte un vecino, que no sea un muro o una valla 26 Mejora del acceso vehicular y peatonal 27 Daños a la estructura por el uso de la servidumbre 28 Incremento automático posterior a la póliza del 10% anual hasta el 150% 29 Corrección posterior a la póliza de una violación existente de un acuerdo 30 Limitación de uso posterior a la póliza 31 Servidumbre preceptiva posterior a la póliza 32 La dirección de la calle es correcta 33 El mapa no coincide con el registro de catastro 34 Cobertura para el cónyuge que éste adquiere por divorcio 35 Violación de los retranqueos de la edificación 36 Acuerdos discriminatorios 37 Cobertura de seguro para siempre CLTA * Sujeto al deducible y a la responsabilidad máxima, que es inferior al importe de la póliza Este cuadro sólo tiene fines comparativos y no constituye una explicación completa de la cobertura de la póliza Las coberturas de la póliza están sujetas a los términos, exclusiones, excepciones y deducible indicados en la póliza PÓLIZA COMPLETA DE PROPIETARIO DE VIVIENDA 10 © 2024 Ticor Title Company (05/24) TABLA COMPARATIVA DE PÓLIZAS DE TÍTULO La cobertura es para residencias de 1 a 4 familias
• Ofrece lo mejor a los propietarios de vivienda Los propietarios de viviendas dependen de la solidez y estabilidad de una aseguradora de títulos con excelente reputación para respaldar sus pólizas durante años Nos enorgullece contar con una larga trayectoria de ofrecer a los propietarios de viviendas los productos de títulos y custodia más innovadores del sector Los propietarios pueden disfrutar de la tranquilidad de saber que están asegurados por una de las principales aseguradoras de títulos del sector Con la póliza de propietario de vivienda, tendrá aún más tranquilidad, al saber que tiene la mejor póliza disponible • Ofrece lo mejor a los agentes inmobiliarios La cobertura superior de la Póliza de seguro de título para el propietario de vivienda, respaldada por la aseguradora de títulos más fuerte de la nación, también proporciona beneficios sobresalientes a los agentes inmobiliarios • Reduce la exposición de los agentes inmobiliarios en una transacción respecto de determinados asuntos regulatorios • Aumenta la satisfacción y confianza del cliente al proporcionarle la mejor protección disponible • Ayuda a garantizar la capacidad del cliente de revender la vivienda en el futuro, libre de problemas de titularidad potencialmente perjudiciales • Proporciona tranquilidad al agente inmobiliario y al cliente en un mundo inmobiliario cada vez más complejo Informar a los clientes acerca de los seguros de títulos de propiedad de primera línea, como la Póliza de propietario de vivienda, tiene sentido desde el punto de vista empresarial Con una cobertura de título superior emitida a través de una aseguradora de títulos sólida y de excelente reputación, los agentes inmobiliarios y los clientes se benefician de dos capas primordiales de protección.. • Beneficios integrales superiores con la póliza de propietario de vivienda La póliza de propietario de vivienda incluye las siguientes coberturas básicas: • Suplantación falsa del verdadero propietario del inmueble • Falsificación de escrituras, liberaciones o testamentos • Herederos no declarados o desaparecidos • Instrumentos ejecutados en virtud de poder notarial inválido o caducado • Errores en el registro de documentos jurídicos Interpretación errónea de testamentos • Escrituras realizadas por menores de edad • Escrituras de personas supuestamente solteras, pero en realidad casadas • Gravámenes por impago de impuestos sobre el patrimonio, sucesiones, rentas o donaciones • Fraude Cobertura para residencias de 1 a 4 familias 11 PÓLIZA DE SEGURO DE TÍTULO PARA EL PROPIETARIO DE VIVIENDA
• Protecciones antes y después de la póliza La cobertura de la póliza de propietario de vivienda protege a los propietarios contra reclamos que surjan tanto antes como después de la fecha de la póliza El propietario de vivienda está cubierto si otra persona tiene un interés o reclama tener derechos que afecten al título; o si el título es defectuoso La protección posterior a la póliza también incluye cobertura por falsificación, suplantación de identidad, servidumbres, limitaciones de uso e invasiones estructurales construidas por vecinos (excepto muros o vallas de delimitación) después de la fecha de la póliza • Cobertura de acceso ampliada La póliza de propietario de vivienda ofrece a los propietarios protección ampliada del derecho de acceso al inmueble Las pólizas de título tradicionales no definen el tipo de acceso que un propietario tiene al inmueble, mientras que la póliza de propietario de vivienda asegura específicamente tanto el acceso peatonal como el vehicular, en base a un derecho legal • Violaciones de acuerdos restrictivos La póliza de propietario de vivienda protege a los propietarios contra la pérdida del título de propiedad debido a la violación de un acuerdo restrictivo que se produjo antes de que el asegurado adquiriera el título • Infracciones a la licencia de obras La póliza de propietario de vivienda cubre a los propietarios de viviendas si deben retirar o reparar una estructura existente (excepto muros y vallas) en caso de que esta se haya construido sin el permiso de obra por parte de la oficina gubernamental correspondiente Esta cobertura está sujeta a importes deducibles y límites máximos de responsabilidad • Infracciones a la legislación en materia de subdivisión La póliza de propietario de vivienda protege a los propietarios si no pueden vender la propiedad u obtener un permiso de construcción debido a la violación de una ley de subdivisión existente Los propietarios también están protegidos si se ven obligados a corregir o eliminar la infracción Esta cobertura está sujeta a una franquicia de póliza y límites máximos de responsabilidad • Infracciones a la legislación en materia de zonificación La póliza de propietario de vivienda protege a los propietarios si deben retirar o subsanar estructuras existentes debido a que violan las leyes o reglamentos de zonificación vigentes (sujeto a la franquicia de la póliza y al límite máximo de responsabilidad) Los propietarios también están protegidos si no pueden utilizar el terreno para una vivienda unifamiliar debido a la zonificación del terreno • Protección de valor agregado Las pólizas de título tradicionales no aumentan su cobertura a medida que aumenta el valor de la vivienda No es lo mismo en el caso de la póliza de propietario de vivienda El importe de la póliza aumenta de forma automática un diez por ciento al año durante cinco años, hasta un 150% sobre el importe original de la póliza Este aumento automático de la cobertura se incluye sin costo adicional 12 © 2024 Ticor Title Company (05/24) MÁS BENEFICIOS DE LA PÓLIZA DE SEGURO DE TÍTULO PARA EL PROPIETARI DE VIVIENDA
• Protección contra invasiones La póliza de propietario de vivienda cubre a los propietarios si se ven obligados a retirar una estructura existente porque invade el terreno de un vecino (la cobertura por invasión de muros o vallas limítrofes está sujeta a la franquicia de la póliza y al límite máximo de responsabilidad) También cubre a los propietarios de vivienda cuando otra persona tiene derecho legal, y así lo hace, a negarse a cumplir un contrato para comprar el terreno del propietario, alquilarlo o realizar un préstamo hipotecario sobre él porque las estructuras existentes de un vecino invaden el terreno • Daños por derechos de agua y minerales La póliza de propietario de vivienda proporciona cobertura si las mejoras existentes de un propietario, que incluyen césped, arbustos y árboles, resultan dañadas porque alguien ejerció un derecho de uso de la superficie del terreno para la extracción de minerales o agua • Gravamen fiscal adicional La póliza de propietario de vivienda protege a los propietarios si se presenta un gravamen fiscal adicional y se evalúa contra la propiedad debido a una nueva construcción o un cambio de titularidad antes de la fecha de la póliza • Inconsistencias cartográficas La póliza de propietario de vivienda proporciona cobertura si el mapa adjunto a la póliza de propietario de vivienda no muestra la ubicación correcta del terreno, según los registros públicos • Cobertura continua La póliza de propietario de vivienda cubre a los propietarios para siempre, aunque ya no tengan el título de propiedad La póliza asegura a quien herede el título de propiedad por fallecimiento del propietario y al cónyuge que reciba el título tras la disolución del matrimonio La póliza de propietario de vivienda también permite a los propietarios transferir su vivienda a un fideicomiso después de la fecha de la póliza y recibir cobertura ininterrumpida, sin costo adicional • Cómo ofrecer la cobertura de la póliza de propietario de vivienda Esta información constituye una descripción general de las coberturas y protecciones que ofrece la póliza No debe interpretarse como una declaración completa de la cobertura o de las disposiciones de la póliza Esta póliza ha sido adoptada tanto por la Asociación de Títulos de Terrenos de California (CLTA, por sus siglas en inglés) como por la Asociación Estadounidense de Títulos de Terrenos (ALTA, por sus siglas en inglés) El representante de su compañía puede proporcionarle a usted y a sus clientes información sobre la cobertura de la póliza de propietario de vivienda en un lenguaje sencillo y fácil de comprender Su representante también está a su disposición para reunirse personalmente con sus clientes y explicarles la póliza de propietario de vivienda o cualquier otro producto relacionado con títulos o custodia que ofrezcamos Sólo tiene que solicitar información sobre la póliza de propietario de vivienda al abrir un depósito en custodia ¡Es así de sencillo! • Condiciones, disposiciones y más información Llame a su representante local para obtener más información o detalles sobre la letra de la póliza en relación con éste y otros productos La cobertura de la póliza de propietario de vivienda tiene ciertas franquicias, limitaciones de responsabilidad, excepciones y exclusiones que se aplican a algunos elementos de la cobertura 13 MÁS BENEFICIOS DE LA PÓLIZA DE SEGURO DE TÍTULO PARA EL PROPIETARIO DE VIVIENDA
• Ahorro de dinero para inversores a corto plazo Los inversores que planean vender sus inmuebles dentro de un corto período de tiempo deberían considerar el contrato provisorio de seguro para obtener ahorros sustanciales en las primas de seguro de título El contrato provisorio de seguro no es, en sí mismo, una póliza de seguro de título, sino un contrato provisorio sobre la propiedad Sin embargo, cuando esta se emite, obliga a Ticor Title a emitir una póliza de seguro de título en un plazo de dos años La tasa es de apenas el 10% de la tasa básica de la póliza para la parte solicitante Cuando se registra la escritura de la compra final, se ejecuta el contrato provisorio de seguro y se emite una póliza de seguro de título al comprador final La única tasa adicional en ese momento sería un cargo por responsabilidad basado en la diferencia entre el precio de venta original y el precio de venta al comprador final Si el comprador decide conservar el inmueble durante más de 2 años, puede prorrogar el contrato provisorio de seguro ya activo durante otros 2 años por un 10% adicional ($172,80) si lo solicita antes de que expire • El inmueble se aseguró por última vez hace 4 años y medio • El Sr A vende el inmueble al Sr B por $500 000,00 • En menos de 2 años, el Sr B vende al Sr C por $600 000,00 Let’s look at an example, assuming that the seller is paying for the owner’s insurance in favor of the buyer in both cases: HECHOS: Ticor Title puede ahorrarles cientos de dólares a sus inversores Con un Contrato provisorio de seguro: Precio de venta original: $500,000 00 Honorarios del propietario de vivienda: $1,72800 El comprador paga el 10% adicional $17280 Vende en menos de 2 años: $600,000 00 Honorarios de título del propietario de vivienda: $1,90600 Menos la cuota original: $1,72800 Cuota de conversión del Contrato provisorio de seguro: $17800 El Sr. B paga $1.906,00 para revender su propiedad Sin un Contrato provisorio de seguro: Precio de venta original: $500,000 00 Honorarios de título del propietario de vivienda: $1,72800 Vende en menos de 2 años: $600,000 00 Honorarios de título del propietario de vivienda: $1,90600 El Sr. B paga $350,80 por revender su propiedad ($172,80 + $178,00) $1,555.20 AHORRO 14 © 2024 Ticor Title Company (05/24) EL CONTRATO PROVISORIO DE SEGURO
Un informe preliminar proporciona una lista de los temas que se mostrarán como excepciones a la cobertura en una póliza o pólizas designadas de seguro de título, si se emiten en simultáneo, que cubren un estado o interés particular en un terreno Se designa para proporcionar una respuesta preliminar a una solicitud de seguro de título y tiene la finalidad de facilitar la emisión de la póliza o pólizas designadas Normalmente se prepara tras la solicitud (pedido) de dicha(s) póliza(s) de seguro de título en nombre de los mandantes de una transacción inmobiliaria El informe preliminar establece en su anverso que se realiza únicamente para facilitar la posterior emisión de una póliza de seguro de título y que el asegurador no asume ninguna responsabilidad por los errores del informe En consecuencia, cualquier reclamo que se derive de un defecto en el título debe hacerse en virtud de la póliza de título y no del informe preliminar Si no se contempla la posibilidad de suscribir una póliza de título, no debe solicitarse un informe preliminar En su lugar, debe considerarse la posibilidad de solicitar un Informe sobre el estado del título u otro producto similar Una vez que se haya realizado el pedido del título, las cuestiones relativas a la cobertura de la póliza del título sobre el inmueble en cuestión se recopilan en un paquete de búsqueda del título que analizan técnicos calificados Es entonces cuando se prepara el informe preliminar y se le envía al cliente El informe contiene información relevante para que las partes de la transacción sean conscientes de las cuestiones contra las que no estarán asegurados por la compañía de títulos Este informe se emite antes que la póliza del título, de ahí el nombre de informe preliminar Dado que estas excepciones pueden indicar posibles problemas con una compra prevista, es importante que todas las partes revisen el informe una vez recibido El informe preliminar de Ticor Title constituye una oferta para emitir una póliza de seguro de título que cubra una finca o interés particular en un terreno sujeto a las excepciones indicadas 15 ¿QUÉ ES EL INFORME PRELIMINAR SOBRE EL TÍTULO?
16 © 2024 Ticor Title Company (05/24) TITULARIDAD: FORMAS HABITUALES DE TENENCIA DE LA TITULARIDAD Bienes gananciales Tenencia conjunta Tenencia en común Sociedad titular Fideicomiso de tenencia de título Derecho de supervivencia de los bienes gananciales Parejas de hecho registradas Partes Cónyuges casados o parejas de hecho Cualquier número de personas (pueden ser cónyuges casados o parejas de hecho registradas) Cualquier número de personas (pueden ser cónyuges casados o parejas de hecho registradas) Sólo socios (cualquier número) Individuos, grupos de personas, sociedades o empresas, un fideicomiso en vida Cónyuges casados o parejas de hecho Sólo las parejas inscritas en el Registro de Parejas de Hecho de la Secretaría de Estado de California División Los intereses de propiedad y administración son iguales (salvo que el control corresponda únicamente al cónyuge administrador). Los derechos de propiedad deben ser iguales La propiedad puede dividirse en cualquier número de participaciones iguales o desiguales La participación en la propiedad está en relación con la participación en la sociedad colectiva La titularidad es un derecho patrimonial y puede dividirse en cualquier número de intereses Los intereses de propiedad y administración son iguales Los intereses de propiedad y administración son iguales (salvo que el control corresponda únicamente a la pareja de hecho administradora) Título La titularidad corresponde a la “comunidad” Cada interés está separado, pero la administración está unificada La venta o el gravamen por parte del copropietario rompe la tenencia conjunta Cada copropietario tiene el dominio independiente sobre su participación indivisa La titularidad corresponde a la “sociedad” El fiduciario posee el dominio; el beneficiario tiene los derechos La titularidad es de la “comunidad”, la administración está unificada La titularidad corresponde a la “comunidad”Cada interés está separado, pero la administración está unificada Posesión Ambos copropietarios tienen el mismo nivel de administración y control Igualdad de derecho de posesión Igualdad de derechos de posesión Igualdad de derecho de posesión, pero sólo para fines de la sociedad Derecho de posesión según se especifica en las disposiciones del fideicomiso Ambos copropietarios tienen el mismo nivel de administración y control Ambos copropietarios tienen el mismo nivel de administración y control Transmisión Los bienes muebles (excepto los “necesarios”) pueden transmitirse a título oneroso sin el consentimiento del otro cónyuge; los bienes inmuebles requieren el consentimiento por escrito del otro cónyuge, y el interés individual no puede transmitirse salvo en caso de fallecimiento La transmisión por parte de un copropietario sin los demás rompe la tenencia conjunta Cada copropietario puede transmitir su participación por separado Cualquier socio autorizado puede transmitir parte o la totalidad de la participación en los bienes de la sociedad a efectos de la sociedad. El comprador adquiere la participación que poseía la sociedad Las partes designadas en el contrato de fideicomiso autorizan al fiduciario a transmitir el inmueble. Además, el interés de un beneficiario en el fideicomiso puede transferirse El derecho de supervivencia puede extinguirse por los mismos procedimientos que la tenencia conjunta Los bienes muebles (excepto los “necesarios”) pueden transmitirse a título oneroso sin el consentimiento del otro cónyuge; los bienes inmuebles requieren el consentimiento por escrito del otro cónyuge, y el interés individual no puede transmitirse salvo en caso de fallecimiento Estatus de comprador El comprador sólo puede adquirir la titularidad total de la comunidad; no puede adquirir una parte de ella El comprador se convertirá en copropietario bajo las condiciones de la tenencia en común con los demás copropietarios de la propiedad en cuanto a su participación Los demás propietarios pueden seguir siendo copropietarios El comprador se convertirá en copropietario bajo las condiciones de la tenencia en común con los demás copropietarios de la propiedad El comprador puede adquirir parte o la totalidad del interés en la propiedad de la sociedad. Si es en parte, el comprador se convertirá copropietario bajo las condiciones de la tenencia en común con la sociedad Un comprador puede obtener el interés de un beneficiario por cesión o puede obtener el dominio y los derechos del fideicomiso El comprador sólo puede adquirir la titularidad total de la comunidad; no puede adquirir una parte de ella El comprador sólo puede adquirir la titularidad total de la comunidad; no puede adquirir una parte de ella Continúa...
17 TITULARIDAD: FORMAS HABITUALES DE TENENCIA DE LA TITULARIDAD Ticor Title facilita estas comparaciones únicamente con fines informativos. Estos cuadros no deben utilizarse para determinar cómo se debe adquirir la titularidad del inmueble. Se recomienda encarecidamente que busque el asesoramiento profesional de un abogado y/o de su asesor fiscal para determinar las consecuencias jurídicas y fiscales de la forma en que debe adquirir la titularidad de un inmueble. Bienes gananciales Tenencia conjunta Tenencia en común Sociedad titular Fideicomiso de tenencia de título Derecho de supervivencia de los bienes gananciales Parejas de hecho registradas Fallecimiento Al fallecimiento del copropietario, 1/2 pertenece solidariamente al supérstite. 1/2 pasa por testamento al legatario del descendiente o por sucesión al supérstite Al fallecimiento del copropietario, su interés finaliza y no puede enajenarse por testamento. El supérstite es propietario por supervivencia Al fallecimiento del copropietario, su participación pasa por testamento al legatario o a los herederos. No hay derechos de supervivencia Al fallecimiento del socio, su participación en la sociedad pasa al socio supérstite a la espera de la liquidación de la sociedad. La participación del socio fallecido pasa a su patrimonio Los beneficiarios sucesores pueden ser nombrados en el contrato de fideicomiso, eliminando la necesidad de legalización testamentaria Al fallecimiento del cónyuge, su interés pasa al cónyuge supérstite, sin administración, sujeto a los mismos procedimientos que los bienes en régimen de tenencia conjunta Al fallecimiento del copropietario, 1/2 pertenece solidariamente al supérstite. 1/2 pasa por testamento al legatario del descendiente o por sucesión al supérstiter Estatus de sucesor Si se transmite por testamento, se produce una tenencia en común entre el legatario y el supérstite El último supérstite es propietario El legatario o los herederos se convierten en copropietarios de una tenencia en común Los herederos o legatarios tienen derechos sobre la participación en la sociedad, pero no sobre bienes concretos Definido por el contrato de fideicomiso, por lo general el sucesor se convierte en beneficiario y el fideicomiso continúa El cónyuge supérstite es propietario Si se transmite por testamento, se produce una tenencia en común entre el legatario y el supérstite Derechos del acreedor Los bienes gananciales responden POR las deudas de cualquiera de los cónyuges, contraídas antes o después del matrimonio. Todos los bienes pueden venderse en venta judicial para satisfacer al acreedor La participación del copropietario puede venderse en venta judicial para satisfacer a su acreedor. Se rompe la tenencia conjunta el acreedor pasa a ser copropietario bajo las condiciones de la tenencia en común La participación del copropietario puede venderse en venta judicial para satisfacer a su acreedor. El acreedor se convierte en copropietario bajo las condiciones de la tenencia en común La participación del socio puede ser vendida por separado por su acreedor personal mediante una orden judicial, o su parte de los beneficios puede ser obtenida por un acreedor personal. Todos los bienes pueden venderse en venta judicial para satisfacer al acreedor de la sociedad El acreedor puede solicitar una orden de venta judicial para la venta del usufructo o que se liquide el patrimonio fiduciario y se distribuyan los beneficios Los bienes gananciales responden por las deudas contraídas por uno de los cónyuges antes o después del matrimonio; la totalidad de los bienes puede venderse en venta judicial para satisfacer al acreedor Los bienes gananciales responden POR las deudas de cualquiera de los cónyuges, contraídas antes o después la inscripción como pareja de hecho. Todos los bienes pueden venderse en venta judicial para satisfacer al acreedor Presunción Existe una fuerte presunción de que los bienes adquiridos por los cónyuges casados son gananciales. Debe indicarse expresamente Favorecido por los casos dudosos, excepto los cónyuges casados Surgen sólo en virtud de la condición de sociedad en los bienes en sociedad Un fideicomiso se crea expresamente mediante la ejecución de un contrato de fideicomiso Debe indicarse expresamente Debe indicarse expresamente
• Comprensión de las Declaraciones de información ¿Qué implica un nombre? Cuando una compañía de títulos busca descubrir cuestiones que afectan al título de propiedad de un inmueble, la respuesta es: “bastante trabajo” Una declaración de información [SI, por sus siglas en inglés], proporciona a las compañías de títulos la información que necesitan para distinguir a los compradores y vendedores de bienes inmuebles de otros con nombres similares Después de identificar a los verdaderos compradores y vendedores, las compañías de títulos pueden hacer caso omiso de las sentencias, embargos u otros asuntos que figuren en los registros públicos con nombres similares Para ayudarle a comprender mejor este delicado tema, la CLTA ha respondido a algunas de las preguntas más frecuentes sobre las declaraciones informativas • ¿Qué es una Declaración de información? Una Declaración de información es un formulario que se solicita habitualmente al comprador, al vendedor y al prestamista en una transacción en la que se solicita un seguro de título El formulario cumplimentado proporciona a la compañía de títulos la información necesaria para analizar de forma adecuada los documentos y no tener en cuenta cuestiones que no afecten al inmueble que se va a asegurar, es decir, cuestiones que en realidad se aplican a otra persona • ¿Para qué sirve una Declaración de información? Todos los días se registran documentos que afectan a los bienes inmuebles: embargos, órdenes judiciales, quiebras Siempre que una compañía de títulos descubre un documento registrado en el que el nombre es el mismo o similar al del comprador, vendedor o prestamista en una transacción de títulos, la compañía de títulos debe preguntarse: “¿Este documento afecta a las partes que vamos a asegurar?” Si la respuesta es afirmativa, dicho documento afecta a la titularidad de la propiedad y, por lo tanto, figuraría como una excepción de la cobertura de la póliza del título Una declaración de información debidamente cumplimentada permitirá a la compañía de títulos diferenciar entre partes con nombres iguales o similares al buscar documentos registrados por nombre Esto protege a todas las partes involucradas y permite a la compañía de títulos llevar a cabo sus obligaciones de manera competente y sin demoras innecesarias De acuerdo con el modelo de Contrato de compraventa residencial de California, todos los Vendedores de un Inmueble residencial deben proporcionar al depositario Declaraciones de información cumplimentadas en un plazo de siete días tras la aceptación del contrato 18 © 2024 Ticor Title Company (05/24) DECLARACIÓN DE INFORMACIÓN - ¿POR QUÉ ES NECESARIA?
• ¿Por qué es necesario el depósito en custodia? Tanto si usted es el comprador como el vendedor, quiere tener la seguridad de que ningún fondo o bien inmueble cambiará de manos hasta que se hayan seguido todas las instrucciones Con la creciente complejidad de las estructuras empresariales, jurídicas y fiscales, es necesario que un profesional calificado supervise la transacción • ¿Cuánto dura el depósito en custodia? La duración de una un depósito en custodia viene determinada por las condiciones del contrato de compraventa/ instrucciones conjuntas del depósito en custodia y puede oscilar entre pocos días y varios meses • ¿Quién elige el depósito en custodia? La selección del depositario por lo general se realiza mediane un acuerdo entre los mandantes de una transacción inmobiliaria Si interviene un agente inmobiliario, éste puede recomendar un depositario • • ¿Por qué elegir el depósito en custodia de Ticor? El depósito en custodia de Ticor cuenta con personal con esperiencia y bien informado que está listo para asistirle Podemos gestionar sus compras residenciales y comerciales y/o el refinanciamiento de depósito en custodia, desde el más exclusivo hasta el más complejo Ticor tiene oficinas locales y en todo el país para satisfacer a los compradores, vendedores y prestamistas más exigentes Llámenos hoy para cerrar su próxima transacción ¿Qué es un depósito en custoria? Los compradores y vendedores de un bien inmueble establecen los términos y condiciones para la transferencia de la titularidad del inmueble Estos términos y condiciones se entregan a un tercero conocido como depositario A su vez, el depositario tiene la responsabilidad de velar por que se cumplan las condiciones del depósito en custodia El depósito en custodia es una cuenta neutral, independiente y el vehículo mediante el cual se cumplen las instrucciones mutuas de todas las partes de la transacción inmobiliaria 19 DEPÓSITO EN CUSTODIA - PREGUNTAS FRECUENTES
El depósito en custodia es un depósito de todo el dinero, instrucciones y documentos necesarios para la compra de su vivienda, lo que incluye sus fondos para el pago inicial y los fondos y documentos de su prestamista para el nuevo préstamo Por lo general, el comprador deposita un pago inicial en el depositario y el vendedor deposita la escritura y cualquier otro documento necesario Antes del cierre del depósito en custodia, el comprador deposita el saldo de los fondos requeridos y acordados por las partes con el depositario El comprador da instrucciones al depositario para que entregue el dinero al vendedor cuando: • El depositario remita la escritura a la compañía de títulos para su registro • La compañía de títulos le notifique al depositario que se puede emitir una póliza de seguro de título que demuestre que el título de propiedad está a nombre del comprador De este modo, el depositario actúa en nombre de ambas partes y protege los intereses de cada una dentro de los límites de las instrucciones estipuladas para el depósito en custodia El depósito en custodia no puede completarse hasta que se hayan cumplido los términos y condiciones de las instrucciones y todas las partes hayan firmado los documentos de dicho depósito en custodia El depositario recibe instrucciones basadas en los términos del contrato de compraventa y los requisitos del prestamista PROCESO DE DEPÓSITO EN CUSTODIA? ¿Cómo funciona el 20 © 2024 Ticor Title Company (05/24) EL PROCESO DE DEPÓSITO EN CUSTODIA
RkJQdWJsaXNoZXIy MTE3NDEz